1. המחלוקת המרכזית בתיק זה היא, אם רכשו המבקשים נחלה במושב מאת המשיב ואם יש לכוף את המשיב לקיים את התחייבויותיו להעביר להם את הזכויות בנחלה.
העובדות הצריכות לעניין
2. בהמרצת הפתיחה נתבקשה אכיפה של סעיף אופציה לקניית נחלה, שכללה במגרש א' המיועד למגורים, בית מגורים. סעיף האופציה נקבע בהסכם, על פיו שכרו המבקשים, בני הזוג שי (להלן -
"המבקשים") מהמשיב את הבית, ששטחו כ-240 מ"ר, והמצוי בנחלה במושב, שהזכויות בה הן של המשיב. הנחלה משתרעת במקרקעין הידועים כמשק 49 ו-49א' במושב עין יעקב, הכולל מגרש הידוע גם כחלקה 49 בגוש 18418, שטחים חקלאיים לא מעובדים הכוללים כשלושה דונמים בחלקה 23 בגוש 18420 וכשני דונמים בחלקה 23 בגוש 18422 (להלן-
"הנכס" ואו "
הנחלה"). עוד יש לבעלי הנחלה זכות עיבוד במשותף עם יתר חברי המושב באדמות, שאינן סמוכות למושב (במרחק של כ-50 ק"מ סמוך לעיר עכו), והידועות כאדמות "סנט ג'ין".
3. המשיב הוא בן למשפחה שהקימה את המושב. הוא בנה את הבית אולם לא התגורר בו, אם כי חלק מהזמן ניהל בו יחד עם אחרים מרכז רוחני-אקולוגי.
המבקשים הם בני זוג נשואים, תושבי מרכז הארץ, אשר ביקשו לעבור להתגורר בגליל, במטרה לחפש חיים שלווים ואיכותיים יותר, וחיפשו לקנות בית מתאים. בראשית שנת 2008, נודע למבקשים באמצעות מכר, האדריכל דוד רנוב (להלן-
"רנוב"), המתגורר במושב עין יעקב, שהנחלה של המשיב מוצעת למכירה. המבקשים ביקשו מרנוב לנסות ולשכנע את המשיב שיאפשר להם לשכור תחילה את הנכס, לתקופת נסיון, שבתומה יחליטו אם הם מעוניינים לרכוש אותו ולהשתקע ביישוב.
4. המשיב נאות להצעה. הצדדים חלוקים בשאלה, אם הסכמתו היתה גם למכירת הנכס או רק להשכרתו. החל משא ומתן, שהתנהל באמצעות אמיר דרור (להלן-
"דרור"), שהציג עצמו כנציגו של המשיב. לאחר שגובשו תנאיו של הסכם השכירות (להלן-
"הסכם השכירות והאופציה"), ניסחה אותו באת כוחם של המבקשים, עו"ד דפנה וינשטוק. המבקשים והמשיב נפגשו וחתמו עליו ביום 22/3/08. במעמד החתימה נכח גם דרור. באותו מעמד, חתם המשיב גם על יפוי כח אשר הסמיך את המבקשים ועורך דינם לפנות למינהל על מנת לבדוק את מצב הזכויות בנכס (ת/2).
5. על פי הסכם השכירות, שכרו המבקשים את הנכס מהמשיב למשך 36 חודשים. בסעיף 5 להסכם השכירות התחייבו המבקשים לשלם את דמי השכירות החודשיים בסך 2,500 ש"ח מראש, עבור כל תקופת השכירות, בסכום כולל של 90,000 ש"ח. בהסכם יש פרק שכותרתו "אופציה לרכישה" הכולל את סעיף 14 ושבעה תתי סעיף, שלפיהם, נתונה למבקשים אופציה לרכוש את הנכס תמורת 1,250,000 ש"ח, ובתנאי כי יודיעו בכתב על רצונם לממש את האופציה עד ליום 30/4/09, דהיינו שנה ומספר ימים ממועד חתימת הסכם השכירות והאופציה. נקבע כי מועדי התשלום של התמורה ייקבעו בעת מימוש האופציה. עוד סוכם, שאם המבקשים לא יממשו את זכותם לרכוש את הנחלה תוך התקופה שנקבעה, תהיה להם זכות קדימה או זכות סרוב ראשונה לרכישת הנחלה, והתמורה תקבע בהסכמה בין הצדדים.
6. ביום 1/5/08 עברו המבקשים להתגורר בנכס, והם מתגוררים בו עד היום.
7. בחלוף כארבעה חודשים ממועד החתימה על הסכם השכירות, החליטו המבקשים לממש את האופציה שניתנה להם ולרכוש את הנכס. הם הודיעו על רצונם זה למשיב במכתב מיום 5/10/08 בחתימתה של באת כוחם, עוה"ד דפנה וינשטוק.
8. החל מו"מ בינם לבין המשיב, שמטעמו של המשיב, ניהל אותו תחילה דרור, כשהמשיב מעורב בפרטיו ובמהלכו. המשיב ניסה, חזור ונסה, לשפר את התמורה הכספית עבור הנחלה, כך שיקבל לידיו ממכירת הנכס סכום של 400,000 ש"ח נוספים על המחיר בהסכם השכירות והאופציה.
משראו המבקשים כי המשיב מתחמק מלחתום על ההסכם בהתאם לתנאי האופציה, נפגש עמו המבקש בעכו, שם עבד המשיב בחנות שווארמה, ביום 8/6/09, ושניהם חתמו על מסמך, שכותרתו "זכרון דברים" (ראו נספח 8 להמרצת הפתיחה, להלן -
"זכרון הדברים). בישיבה זו לא נכחו עורכי דינם של הצדדים.
בסעיף 1 לזכרון הדברים הוסכם כי "המוכר מעוניין למכור את משק 49 + 49א' וכל הכלול בו (
למעט חלקה בהרחבה עתידית ואדמות סנט ג'ין" - ההדגשה איננה במקור- ש.ש). לטענת המבקשים הם הסכימו לוותר על החלקה בהרחבה העתידית ואדמות סנט ג'ין בעת החתימה על זכרון הדברים, כיוון שהיו מעוניינים לקנות את הבית על פי המוסכם, ובמטרה לסיים את הסאגה אליה הכניס אותם המשיב, כשהוא מנסה לסחוט אותם ודורש סכומי כסף נוספים. המבקשים לא הסכימו לשלם את הסכום הנוסף של 400,000 ש"ח, אולם - בלית ברירה - הסכימו להוסיף לתמורה גם את אדמות סנט ג'ין ואת ההרחבה, ככל שתיהיה. במעמד חתימת זכרון הדברים הועבר למשיב סך 10,000 ש"ח, ובסעיף 7 לזכרון הדברים צויין כי מסכום המכירה שישולם בחתימת חוזה המכר, יופחת תשלום זה.
9. החל מיום 1/7/09 ועד ליום 14/7/09 הוחלפו מספר טיוטות להסכם המכר בין באי כח הצדדים, כאשר המשיב היה מיוצג על ידי עורכי דינו. אולם המשיב לא חתם על הטיוטות שנשלחו אליו, וניתק מגע עם המבקשים.
טענות המבקשים
10. המבקשים, שמסרו עדות בבית המשפט (המבקש מטעם המבקשים, והמבקשת הוזמנה למתן עדות מטעם המשיב) טענו כי דרור הציג עצמו כנציגו של המשיב, אולם הוא לא החליט כל החלטה מבלי להתייעץ עם המשיב ומבלי לקבל את הסכמתו. במעמד החתימה הוסבר היטב למשיב גם על האופציה לרכוש את הנחלה בסכום שהמשיב דרש - 1,250,000 ש"ח. המשיב היה מעורה בכל הליכי המו"מ שקדמו לחתימת הסכם השכירות והאופציה, הוא הופיע לפגישה כשהוא נראה בריא בגופו ובנפשו, ולא היה למבקשים סיבה כלשהי לחשוד שהמשיב חותם על ההסכם מבלי שהבין וידע את תוכנו. טענתו כי לא הבין את משמעותו של ההסכם משום שהיה מכור לשתיה ולסמים, איננה נכונה. המסמכים שהמשיב צירף המלמדים על התמכרותו לאלכוהול, אינם מלמדים על מצבו המנטאלי בעת ניהול המו"מ לקראת חתימת הסכם השכירות והאופציה ולא במועד חתימתו או בזמן חתימת זכרון הדברים.
אף טענתו של המשיב, כי דרור, מטעמים כלכליים שלו לחתימת הסכם השכירות והאופציה, הביא אותו לחתימת ההסכם, נסתרת אף מכך שבשלב חתימת זכרון הדברים, דרור לא היה בתמונה, והמשיב ניהל את ענייניו בעצמו, נפגש עם המבקשים, חתם על זכרון דברים ואף ביקש להכניס בו שינויים אשר נועדו להיטיב עמו. הטענה של המשיב כי לא קרא את ההסכם בעת חתימתו, פרט להיותה חסרת נפקות משפטית לעניין חיוב המשיב בקיום הוראות ההסכם עליו חתם, איננה מתיישבת עם העדויות והראיות, אשר הונחו לפני בית המשפט, ואין לייחס לה משקל גם בשל המועד המאוחר, בתגובה להמרצת הפתיחה, בו בחר המשיב להעלותה.
11. עוד טענו המבקשים, כי התמורה שנקבעה, בסכום של 1,250,000 ש"ח, היא מחיר ריאלי, ויש אף לקבל את מסקנותיו של השמאי מטעמם, דר' בועז ברזילי, (להלן-
"השמאי ברזילי"), בחוות דעתו, לפיה המחיר שנקבע עבור הנחלה למועד עריכת הסכם השכירות והאופציה, הוא סביר בהחלט.
12. המבקשים התייחסו לטענת המשיב לפיה יש תנאי מתלה בהסכם, ככל שנכרת, לפיו - על מנת להשלים את עסקת המכר, עליהם להתקבל כחברים באגודה השיתופית של המושב עין יעקב. לטענתם, קבלתם למושב לא הייתה תנאי בהסכם השכירות ואו תנאי לחתימת הסכם המכר ועל כן אינה פוגמת בהתחייבות המשיב למכור להם את הנכס. על כל פנים, תחילה פנה המשיב לועד המושב לקבלם, אולם משהחל להתנגד למימוש האופציה, הפסיק את שיתוף הפעולה ופעל בחוסר תום לב בקיום התחייבויותיו החוזיות.
13. להשלמת התמונה באשר לאי קיום התחייבויותיו של המשיב, טענו המבקשים כי, בניגוד למוסכם בהסכם השכירות והאופציה, המשיב לא ביצע את התיקונים שהתחייב לבצע במושכר. אלו בוצעו על ידם בהוצאות ניכרות.